各位粉丝：

春节过后，很多人都有一个感觉，就是楼市明显回暖。二手房的交易量增高，新房售楼处的人流也是熙熙攘攘。

这一部分是前期疫情积压需求的释放，另一方面与一系列政策利好也密切相关。国家层面连续表态支持刚需和改善型需求，北京这一块儿我们之前也说过，也在因区施策，研究支持多孩家庭、职住平衡购房。

(资料图)

国家统计局今天刚刚发布的上月房价指数也显示楼市在回暖，一线城市房价环比由降转涨。其中北京二手房价环比由之前的下跌0.4%，上月转为上涨0.9%；新房价格也由之前的环比上涨0.2%，上月扩大到上涨0.4%。

同时，土拍的热度也在提高，上周现场竞价的3个地块，开发商们竞争激烈，全部都触顶地价上限。其中2个都是城区地块。

近日，丰台区今年拟供应的商品住宅地块被披露，今年丰台区拟供应12个住宅地块，其中，9个地块位于四环外五环内的区位。

显然，城区的新房会越来越多，尤其是四环周边将成为热点。在两条地铁交汇的新宫版块，之前供地的热盘建发•璟院预计近期将开盘销售，今年又可能首批新供地，热度越来越高。

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丰台区今年拟供应的住宅地块共有12宗，其中二环至三环之间的地块有1宗，是万泉寺棚改地块；五环外永定河以西的地块有两宗，分别位于张郭庄和长辛店；其他的9个地块都是位于四环和五环之间。

这9个地块沿着四环外，丰台城区部分基本各个方向都有。西四环外的青塔、大瓦窑等地有4个地块，往南到丰台科技园有3个地块，再到南四环外，地铁新宫站有1个地块，再往南的南苑也有1个地块。

显然，今年丰台的供地分布更偏向城区，80%以上的地块都位于城区，尤其是在四环周边，更是占了四分之三。

为什么城区的供应越来越多？

其实这和近几年的市场走向有很大的关系。区域分化加强、改善类需求增多等种种因素下，近年来的新房市场中，可以明显看出，相比一下，城区的项目普遍比较好卖，而郊区则只是几个区位较好、需求比较旺盛的区域销售情况要好一些，比如昌平南、亦庄等片区。

二手房方面也出现了类似的情况，全市二手房成交中，中心城区成交占比明显提升。上个月已经占了全市总成交的近7成，创下了近一年来的最高。

土地市场也是这样，或者说是销售端的变化也传导到了土地端。城区的地块的热度明显要比郊区地块高。比如上周的集中拍地，6个地块中，城区的两个地块全部进入了现场竞价的环节，而且竞争都比较激烈。而郊区地块中，只有朱辛庄（刚才说的郊区热点板块）火热，其他3个地块均为底价成交。

城区的房子更好卖，开发商更愿意去拿城区的地块，那么供地上也会根据这样的需求，尽量多供应城区、尤其是区位较好的地块。

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接下来看一下今年丰台区供应的这些地块，万泉寺地块位于二三环之间，临近丽泽金融商务区；郭公庄、葆台村、羊坊村则位于丰台科技园，这几个地块都是依托产业配置职住平衡的住宅地块。而其他几个地块则是位于更偏居住的版块。

这12个地块是丰台在今年拟供应的，会有一个时序，市规自委最近也表示过，今年的供地会“多频少量”，也就是供地的频次会增多，但每次供应地块的数量不会太多。

之前市规自委也公布过今年第一批拟供商品住宅用地项目清单，其中丰台区只有青塔棚改和新宫车辆段两个地块，这意味着这两个地块最有可能先供出来。

这两个区域，如果单从居住方面来说，新宫片区要更适合一些，下面就来具体分析一下。

居住类的片区，买房者关心更多的就是配套，交通、环境、商业、教育、医疗等。从交通上看，显然新宫片区要更好，两条地铁的换乘站，4号线南可至大兴生物医药基地和天宫院，往北则可以到宣武门、西单、西直门、乃至海淀的中关村；19号线则是大站快车，目前新宫还是始发站，往北两站可到草桥换新机场线，再往北还能快速到达金融街等城市核心区域。19号线二期南延和北延也纳入了轨道交通建设三期规划，未来这条线路覆盖范围将更大。

青塔地区主要是等待规划中地铁11号线二期的落地，也是三期规划的建设线路，实现还有待时日，不像新宫现在就能享受到两条地铁通勤的便利。

生态环境方面，南四环外可以说未来会是全北京非常好的区域，因为超大规模的南苑森林湿地公园。

从南四环的大红门桥，一直到京开高速，这一大片四环外的区域，都将是南苑森林湿地公园的覆盖范围，总面积大约是奥森的1.5倍。这个规模确实很吓人。

而且南苑森林湿地公园并非只是在纸面的规划中，而是已经在建设中，一期也已经在前年正式对外开放。

而新宫片区与南苑森林湿地公园就是一街之隔，被公园三个方向环绕包在里面。

商业方面，也是新宫片区更有优势。槐房万达广场、大悦春风里都是正在运营的大型商业体，而且地铁坐一站就能到这两年火爆的西红门荟聚。

教育、医疗方面，两个片区各有优势，青塔片区医疗更方便，附近有301、302等三甲医院，新宫片区去天坛医院不远。教育上，青塔地区有北京教育学院附属丰台实验学校，新宫片区的槐房小学和天悦壹号配建的中学将纳入北京十二中教育集团。

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去年第三批次集中供地时，新宫片区曾有一个地块出让，当时竞争也很激烈，8家开发商一直“杀到”地价上限，最终建发房产拿下该地块。当时该地块的商品住房销售指导价定在了8.3万元/平米。

去年成交的地块已经确定了案名为建发•璟院，上周末售楼处已经开放，预计将在本周末开放样板间。

建发•璟院近期在粉丝群里的热度很高，不过之前这个项目对外公开的信息并不多，只是区位能给人留下深刻印象。它就在万达广场的北侧马路对面，出小区穿过万达广场就能到地铁新宫站，大约四五百米。

小区北侧一街之隔是南苑森林湿地公园，小区靠北的楼栋，应该能看到公园景观。因此无论是居住环境还是生活便利度方面，都是现成的。

这两天得到消息，这个项目的规划设计刚获批，刚拿到效果图。可以看出，小区品质还是比较高的，整体密度不高，而且因为控高，楼栋也不是很高，最矮的只有5层，最高的也就15层，层高约3米（除顶层）。

小区的建筑类型是小高层和洋房，容积率不高，在2.2。楼栋外立面采用了目前高档住宅比较常用的材质。

该项目房源总套数大约532套，户型方面是建面约106平米的三居、建面约128平米和建面约133平米的四居，以及建面约153平米的四居。可以看出这是一个刚改和改善类的项目。

可能是因为户均比较均好的原因，各户型的房源套数都差不多，都是一百多套。

建面约106平米的三居是南向三面宽的设计，客厅和两个卧室均朝南，客厅面宽约3米5，整体南向面宽约9.7米，全部户型能做到明厨明卫。

建面约128平米的四居是一个四叶草户型，四个卧室分别位于四角，也是南向三面宽，整体面宽约10.7米。

建面约153平米的四居是宽厅的设计，客厅南向面宽约6米8，整体南向面宽约14.1米。此外，每个户型都是南向全部有飘窗。

璟院这个项目当时拍地开发商就竞争激烈，加上区位比较好，开盘后去化预计也会比较快，上周末去了趟售楼处，看房的人也比较多，估计会比较抢手。而等到今年新供地的地块入市后，新宫这个版块会更热闹。

标签： 湿地公园 万达广场